Når du køber et hus, får du et nyt hjem fyldt med muligheder. Du får også alle hjemmets problemer, ufuldkommenheder og udfordringer. Når du finder et hus, som du vil købe, vil du forvente, at sælgeren giver dig en oplysningsskema. Den mængde information, som en sælger er forpligtet til at levere varierer fra stat til stat, men mange agenter vil kræve en fuldstændig offentliggørelse, før de accepterer at repræsentere et hus. Få fuld offentliggørelse ved at tjekke lovene i din stat og anmode om oplysninger om kendte og mistænkte problemer i huset.

Første del af tre:
Anmodning om offentliggørelse

  1. 1 Identificer, hvad sælgere skal offentliggøre. I USA kræver føderal lovgivning, at visse oplysnin- ger skal foretages til købere. For eksempel skal sælgerne afsløre tilstedeværelsen af ​​blybaseret maling eller asbest, hvis boligen blev bygget før 1978.[1]
    • Din statslige og lokale lov vil også have yderligere oplysningskrav. Du bør få kopier af loven for at se, hvad du har ret til. Søg online eller stop i din lokale byplanlægning afdeling for at spørge.[2]
    • Du kan også spørge en ejendomsmægler eller en advokat for en kopi af oplysningsloven.
    • Din stats Department of Real Estate kan også have oplysninger om, hvilke oplysninger der kræves i din stat.
  2. 2 Anmod om oplysningsskema fra sælger. Oplysningsskemaet giver køberen mulighed for at annullere kontrakten inden for 3 dage efter modtagelsen af ​​oplysningen uden straf. Hvis sælgeren ikke giver køberen oplysnin- ger, så forlader køberen den mulighed for at afbryde kontrakten uden grund til enhver tid af en eller anden grund. Sælgeren eller sælgerens agent skal sende denne til dig uden nogen opfordring. Men hvis du ikke har modtaget det endnu, så ring og spørg efter det.
    • Sørg for at du har alle arkene, og at du kan læse oplysningerne.
    • Sammenlign også hvad du modtog til, hvad sælgeren var forpligtet til at give dig. Bekræft, at sælgeren har videregivet alle nødvendige oplysninger.
    • Indkøbsaftaler har normalt ikke en frist for en sælger til at fremlægge oplysningerne. Det er op til køberen at anmode dem om sælgeren ikke giver dem. Hvis sælgeren stadig ikke leverer dem, kan køberen annullere kontrakten og gå væk uden straf eller få fuld inspektion for at finde ud af, hvad der sker.
    • HUD hjem er fritaget for at udfylde oplysninger og vil aldrig give dem det, så det skal være op til køberen at gøre deres due diligence og ikke stole på sælgerens oplysning helt.
  3. 3 Analyser oplysningerne. Afsæt lidt tid til at gå gennem oplysningsskemaerne. Bemærk noget, som du ikke forstår eller nogen information, der mangler. Kontroller også hvilke problemer der er blevet identificeret.
    • I de fleste stater er ejere juridisk ansvarlige for eventuelle problemer, de ikke er opmærksomme på. De kunne ærligt svare, at de ikke er opmærksomme på nogen termisk angreb, når der er en faktisk angreb. De fleste stater kræver ikke, at sælgere søger problemer.
    • At indse, at ejere heller ikke behøver at ansætte nogen til at søge efter problemer, medmindre de er enige om dette i købsaftalen.[3] Af denne grund bør du ikke gå ud fra, at der ikke findes nogen problemer med huset, simpelthen fordi de ikke er noteret på formularen for offentliggørelse.
    • Hvis en køber foretager en inspektion og giver en kopi til sælgeren og salget falder igennem, skal sælgeren oplyse, hvad der blev afdækket i inspektionsrapporten sammen med de oprindelige oplysninger.
  4. 4 Bed om manglende oplysninger. Hvis der mangler oplysninger fra en formular til oplysning, skal du følge op med sælgeren eller deres agent. Anmod om de manglende oplysninger. Husk ikke at gå igennem med købet, før du modtager fuldstændige oplysninger. Disclosure laws bør typisk dække følgende:[4]
    • Vandlækage af enhver art, herunder omkring vinduer og i kældre
    • termitter eller andre insekter
    • skadedyr, skimmel eller rot
    • VVS og spildevandsproblemer
    • fejl i taget
    • drænproblemer
    • problemer med aircondition og opvarmning
    • fundament problemer
    • grænse tvister med en nabo
    • problemer med den juridiske titel
    • andre (afhængigt af staten)

Del to af tre:
Ansættelse af en inspektør

  1. 1 Forhandle en ret til en inspektion. Du bør aldrig stole på udelukkelser for at beskytte dig. I stedet skal du have en hjemmeinspektion udført. Faktisk bør en inspektion være en af ​​kontraktens "uforudsete" forhold. Det betyder, at du kan annullere kontrakten baseret på resultaterne af inspektionen.[5]
    • Selvom sælgeren allerede havde foretaget en inspektion, inden han satte hjemmet på markedet, bør du tænke på at ansætte din egen inspektør. Dette kan være dyrt, især hvis huset er stort, men det er penge brugt godt.[6] Du vil hellere finde problemer, før du går ind for at købe et hus.
    • Din kontrakt kan også indstille tidsplanen for inspektionen. En inspektions tidslinje er som standard typisk 10 dage, men du kan muligvis forhandle for at få flere dage.
  2. 2 Hent henvisninger til en inspektør. Du kan muligvis ikke kende nogen inspektionsvirksomheder. Selv om du kan søge efter inspektører online, kan det være svært at bedømme inspektører baseret på deres hjemmesider. Hent henvisninger fra personer, du har tillid til, såsom ejendomsmæglere, advokater, andre boligejere eller International Association of Certified Home Inspectors (www.nachi.org).[7]
    • Når en ejendomsmægler henviser til en inspektør, skal de oplyse hvilken slags forhold, hvis nogen har haft med inspektøren skriftligt. Dette sikrer, at køberen er opmærksom på interessekonflikter eller tredjepartsydelser, der følger med at ansætte inspektøren.
  3. 3 Vælg en inspektør. Spørg inspektører, hvis de kan levere referencer. Opkald referencerne og kontroller, at folk var tilfredse med den leverede service.Spørg om inspektøren viste sig i tide og gjorde en komplet inspektion.[8]
    • Få et citat skriftligt for, hvor meget det vil koste at ansætte inspektøren.
    • Winnow ned din liste og ansætte inspektøren, hvis pris og omdømme virker for dig.
    • De fleste inspektører tager billeder af problemerne og inkorporerer dem i rapporten. Sørg for, at du spørger inspektøren, hvis de gør det, før du beslutter dig for at ansætte dem.
  4. 4 Læs din inspektionsrapport. Inspektionen skal tage 2 til 5 timer. Når du er færdig, skal inspektøren give dig og din agent en rapport på ca. 20-30 sider. Du bør også få farvefotografier af eventuelle problemer.[9]
    • Vær ikke overrasket, hvis der er problemer. En god hjemmeinspektion bør være grundig og identificere selv små fejl.
    • Diskuter med din agent eller advokat, om nogle af problemerne virker særligt alvorlige eller dyre at reparere. I så fald skal du overveje de næste trin. For eksempel, hvis du er i en "sælgerens marked", vil du måske undgå at spørge sælgeren om at løse mindre problemer.
    • Du bør dog ikke ignorere store strukturelle fejl, som et krakket fundament.
  5. 5 Leje specialinspektører, hvis det er nødvendigt. En generel inspektion kan afsløre visse problemer, såsom lavt vandtryk. Du skal dog muligvis ansætte en specialist for at afdække årsagen til problemet. Hvis din inspektør anbefaler yderligere inspektion fra en specialist, når en inspektion er gennemført, skal du anmode sælgeren om at tillade det. Hvis sælgeren nægter dette, skal du muligvis beslutte, om du vil købe som det er eller annullere. Inspektions specialister arbejder på følgende områder:[10]
    • skorsten
    • elektrisk
    • opvarmning og aircondition
    • termitter og andre skadedyr
    • blybaseret maling
    • lettelse og indgreb
    • tagene
    • fundament og kælder
    • træer, vegetation og jordstabilitet
    • septisk system eller kloak (septisk system inspektion eller dræning af systemet er generelt en særskilt beredskab til den faktiske inspektion beredskab)
    • skimmel
    • Andet
  6. 6 Arbejd med sælgeren for at rette op på problemer. En veludarbejdet købsaftale skal give dig rettigheder, hvis inspektionsrapporten identificerer mangler. For eksempel har du typisk følgende muligheder:
    • Bed sælgeren om at løse problemet. Dette kan sænke salget. Desuden skal sælgeren finde en licenseret entreprenør.[11]
    • Forhandle en nedsættelse af købsprisen. Dette kaldes at få en "kredit". Du kan bruge pengene til at løse problemet selv. Du ønsker måske at forfølge denne mulighed, hvis du vil vælge entreprenør.
    • Køb hjem som-er. Hvis sælgeren nægter at nedsætte købsprisen, og långiveren er enig i at tillade finansiering til nødvendige reparationer, kan du stadig købe hjemmet. Dette er mest sandsynligt for ejendomssalg, hvor familien aldrig levede i ejendommen eller til bankforeclosures, hvor banken ikke kender ejendomshistorien.
      • I nogle tilfælde holdes spærringen tilbage indtil reparationerne er foretaget. I andre tilfælde må du muligvis lægge en større udbetaling ud over reparationsomkostningerne for at få finansiering fra långiveren.
    • Annuller kontrakten. Din kontrakt skal fortælle dig, hvordan du giver besked til sælgeren, du vil have ud af salget. Sørg for at give den relevante meddelelse inden en frist.[12]
      • Hvis du savner deadline, kan du miste dine alvorlige penge, medmindre problemerne er alvorlige. I så fald kan långiveren anmode om visse reparationer, der skal foretages, før de yder finansiering. Hvis du har en finansieringsfejl i kontrakten, kan du stadig annullere uden at fortabe de alvorlige penge på dette tidspunkt.

Del tre af tre:
Indgive et retssag for manglende afsløring af fejl

  1. 1 Indsamle beviser. Du skal bruge bevis for fejlen. Du skal også bevise, at ejeren vidste om fejlen, men ikke afslørede det. Tal med advokaten om, hvilken slags bevis der skal findes. Overvej følgende:
    • Fejlfotografier. Hjem inspektøren skal give dig dem.
    • Reparation skøn. Find ud af, hvor meget det koster at løse problemet. Hvis du har et lækkert tag, spørg en roofer for et skøn. Hvor mange penge det koster at løse problemet er generelt, hvor mange penge du kan sagsøge.[13]
    • Vidne vidnesbyrd. En nabo kan fortælle dig, at sælgeren var opmærksom på et defekt fundament, før han solgte. Du vil have den persons vidnesbyrd, som du kan få adgang til i retten.
    • Dine egne minder. Skriv ned, hvad sælgeren og deres agent fortalte dig.
  2. 2 Skriv et efterspørgselsbrev. Du bør forsøge at løse uenigheden alene, før du indgiver en retssag. Skriv et efterspørgselsbrev og send det til sælgeren. Nogle stater kræver, at du sender et efterspørgselsbrev, før du sagsøger, men det er en god ide, selvom din stat ikke kræver dette. Et efterspørgselsbrev skal indeholde følgende:[14]
    • Datoen du sender brevet.
    • Den faktiske baggrund for tvisten. Forklar fejlen og hvordan du opdagede det.
    • Hvor meget du vil blive betalt. Sørg for at angive en betalingsfrist.
    • Kontaktoplysninger, hvis sælgeren har spørgsmål.
    • Et løfte om at sagsøge, hvis sælgeren ikke betaler eller kontakte dig inden en bestemt dato.
  3. 3 Analysér, hvis du har en juridisk sag. At sagsøge for ikke-afsløring, et par fakta skal eksistere. Fakta vil variere afhængigt af din tilstand. Du skal dog generelt bevise følgende for at sagsøge:[15]
    • Problemet eksisterede før du købte huset. Hvis det ikke gjorde det, kan du ikke bebrejde den tidligere ejer.
    • Problemet var ikke så indlysende, at du burde have kunnet se det på et walkthrough. Hvis der er et kæmpe hul i taget, vil du kæmpe for at forklare, hvordan denne fejl var en overraskelse for dig.
    • Ingen afslørede fejlen.For eksempel fortalte hverken sælgeren, sælgerens agent eller en inspektør dig.
    • Du stolte på løgne eller ikke-afsløring. Dette er normalt let at bevise. Men hvis du sagde: "Jeg er ligeglad, hvis der er et hul i taget, jeg har brug for denne ejendom," så har du sandsynligvis ikke stole på den manglende afsløring.
    • Fejlen har forårsaget dig økonomisk skade.
  4. 4 Rådfør dig med en advokat. Hvis du køber et hjem, der har problemer, bør du konsultere en advokat for at diskutere dine muligheder. Del de oplysningsskemaer, du har modtaget, og tal om eventuelle løfter eller faktuelle erklæringer, som sælgeren har foretaget til dig mundtligt. Du kan finde en advokat ved at kontakte din lokal eller statslige advokatforening og bede om henvisning.
    • Tal også om, om du selv skal sagsøge. Retssager kan tage mere end et år at løse, og de kan være ret dyre. Del dit bevis med advokaten og spørg, om du har et stærkt tilfælde.
    • Spørg hvilke juridiske teorier du kan bruge til at sagsøge. For eksempel kan du sagsøge under din stats offentliggørelsesbestemmelse, hvis sælgeren ikke fremlagde en krævet offentliggørelse. Hvis sælgeren gjorde en unøjagtig erklæring, så kunne du sagsøge for bedrageri eller uagtsom vildledning.[16]
    • Undgå forsinkelse. Du har begrænset tid til at sagsøge, afhængigt af din handling. Denne frist kaldes "lovbestemmelsen". Længden af ​​tid vil variere afhængigt af staten.
  5. 5 Sue i småkrav domstol. Hvis din klage ikke er værd at mange penge, kan du sagsøge i småkrav domstol. Denne domstol er nedsat for folk, der repræsenterer sig uden en advokat. Ofte forenkles processen, og sagen kan løses hurtigere.
    • Der er et maksimumsbeløb, du kan sagsøge i små krav.[17] Beløbet vil variere efter stat. Tjek med domstolens kontorist.
    • Hvis du vil stævne for mere end maksimumet, så vil du sagsøge i almindelig borgerlig domstol.
  6. 6 Udkast til klage. Du starter en retssag ved at indgive en "klage" til retten. Din advokat kan udarbejde dette dokument til dig. Men hvis du ikke har en advokat, så skal du oprette din egen klage. Det skulle identificere dig og sagsøgte, årsagen til at du sagsøgte, og hvor mange penge du anmoder om.[18]
    • Nogle domstole kan have udfyldbare klageformularer. Hvis du sagsøge i småkrav domstol, så er der normalt en formular. Spørg domstolens kontorist eller se på domstolens hjemmeside.
    • I andre domstole skal du muligvis udarbejde dit eget. Spørg kontorist, hvis der er en prøve eller forsøge at finde en prøveklage online eller i en biblioteksbog med juridiske formularer.
  7. 7 Fil sagen. Lav en kopi af klagen til dine optegnelser, og tag derefter originalen og flere kopier til retten. Spørg til fil. Du skal sandsynligvis betale et arkiveringsgebyr, hvilket vil afhænge af retten.
    • Du bliver nødt til at give sælgeren besked om, at du sagsøger dem. Du kan give beskeden ved at sende en kopi af din klage og en "indkaldelse", som du kan få fra domstolskonsulenten.
    • Din domstol vil have specifikke regler om service. For eksempel skal du muligvis betale en person til hånden, der leverer indkaldelsen og klagen til sagsøgte. Antag ikke, du kan bare sende papirarbejdet til den anden part. Tjek med en advokat.