Der er mange fordele ved en ejerfinansieringsaftale, når du køber et hjem. Både køber og sælger kan drage fordel af aftalen. Men der er en særlig proces til ejerfinansiering, sammen med vigtige faktorer at overveje. Du skal begynde med at ansætte folk, der kan hjælpe dig, såsom en takstner, boliglånsophavsmand og advokat.

Første del af fire:
Ansætte folk til at hjælpe dig

  1. 1 Lej en appraiser. Både køber og sælger skal ansætte deres egen appraiser for at bestemme værdien af ​​huset.[1] Sælgeren modtager en vurdering for at vælge en pris for hjemmet, og køberen får en vurdering for at bekræfte, at salgsprisen er retfærdig. Du kan finde en vurderer på følgende måder:
    • se i de gule sider
    • bede om henvisning fra et realkreditfirma, bank eller ejendomsmægler
    • Kontakt din stats licensgiver
  2. 2 Leje en ejendomsadvokat. Begge parter bør arbejde tæt sammen med en ejendomsadvokat.[2] En fast ejendom advokat kan udarbejde alle de nødvendige papirarbejde. Advokaten kan også beskytte dine interesser. For eksempel kan køberen indbefatte en beskyttelsesklausul, bare hvis ejendommen skal sælges som reaktion på en livsskiftende begivenhed, jobflytning eller tab, skilsmisse eller død.
    • Du kan få en henvisning til en ejendomsadvokat ved at kontakte din lokale eller statslige advokatforening. Barforeninger er organisationer sammensat af advokater, og de giver ofte henvisninger til deres medlemmer eller kan hjælpe dig med at finde en advokat.
    • Besøg American Bar Association's hjemmeside på http://shop.americanbar.org/ebus/ABAGroups/DivisionforBarServices/BarAssociationDirectories/StateLocalBarAssociations.aspx og indtast din postnummer. Ring derefter til nærmeste barforening.
  3. 3 Få råd fra en Residential Mortgage Loan Originator (RMLO). En Residential Mortgage Loan Originator kan give dig råd om, hvordan du administrerer ejerfinansiering på en måde, der er gennemsigtig og i overensstemmelse med reglerne. Når du ejer et hjem, giver du i det væsentlige køberen et lån, indtil de fuldfører deres betalinger i hjemmet. Da du ønsker din aftale at være klar og bindende, er det godt at arbejde med et realkreditlån.
    • Din RMLO kan hjælpe med at sikre, at dine ejerfinansieringsdokumenter er i overensstemmelse med Safe Act og Dodd Frank Act.
    • Sørg for, at din RMLO er korrekt licenseret af din stat. Tjek med din stats Department of Business Oversight eller tilsvarende statskontor for at kontrollere.[3]

Del to på fire:
Forbereder salg

  1. 1 Få godkendelse, hvis du stadig har et pant. Ejeren finansieret salg fungerer bedst, når ejeren har titlen fri og klar, eller ejeren kan betale pantet med køberens forskud. Men hvis sælgeren stadig har et stort pant, skal de få deres långivers godkendelse.[4]
    • Tjek om du kan betale pantet med køberens forskudsbetaling. Hvis ikke, så kontakt din realkreditvirksomhed og diskutér, at du vil sælge huset.
  2. 2 Overvej at udføre baggrundskontrol for at kontrollere risikoen. Både sælger og køber skal udføre baggrundskontrol på hinanden. Mange ejere finansierede salg er kortsigtede, i fem år eller deromkring. Ved afslutningen af ​​løbetidet forventes køberen at refinansiere og derefter foretage en "ballongbetaling", der betaler saldoen af ​​lånet.[5] Som sælger vil du have sikkerhed for, at en køber kan få et traditionelt lån i slutningen af ​​kontraktperioden, hvilket betyder at du helt sikkert vil kontrollere deres kredit historie og beskæftigelse.
    • Faktisk bør sælgere overveje at have købere afslutte en låneansøgning. Du kan verificere referencer, beskæftigelseshistorie og anden finansiel information.[6]
    • Købere drager også fordel af baggrundskontrol. For eksempel kan de opdage, at sælgeren har været økonomisk uansvarlig. Hvis sælgeren stadig har et pant i hjemmet, er der risiko for misligholdelse.
  3. 3 Bestem lån detaljer. En fordel ved et ejerfinansieret salg er, at sælgeren kontrollerer detaljer om finansieringen. Fordi sælgeren antager en stor risiko, bør de komme op på vilkår, som beskytter dem. Tal med din advokat om, hvad betingelserne for lånet skal være. Overvej følgende:[7]
    • en væsentlig forskudsbetaling (normalt 10% eller mere)
    • en rentesats, der er højere end normalt (dog mindre end din stats maksimale tilladte rentesats)
    • et lån, du er komfortabel med
  4. 4 Spørg din advokat udkast til en købs- og salgsaftale. Du ønsker at beskytte dig selv lovligt ved at sørge for, at du har alle de nødvendige juridiske dokumenter udarbejdet. Din ejendomsadvokat kan udarbejde en købs- og salgsaftale, som både sælger og køber vil underskrive. Dette dokument indeholder oplysninger om følgende:[8]
    • Lukkedato
    • navn på titel forsikringsselskab
    • endelig salgspris
    • Oplysninger om en forskudsbetaling, hvis nogen
    • uforudsete forhold, som skal opfyldes for at sælge for at fortsætte, såsom en acceptabel inspektion og en klar titelrapport
  5. 5 Udkast til et løftebrev. Sælgeren har også brug for køberen til at underskrive et pengesedler eller andet finansielt instrument.[9] Din advokat kan udarbejde dette dokument til dig. Den skal indeholde følgende oplysninger:[10]
    • låntagerens navn
    • ejendom adresse
    • lånets størrelse
    • rentesats
    • tilbagebetalingsplan
    • Vilkår for sen eller ubesvarede betalinger
    • konsekvenser af misligholdelse
  6. 6 Har din advokat udkast til et pant. Lånet giver sikkerhed for lånet.[11] Din advokat skal også udarbejde dette dokument for dig. Realkreditlånet er det, der giver dig mulighed for at repossess huset, hvis køberens standard på lånet.[12]

Del tre af fire:
Afslutning af salget

  1. 1 Aftale om en rente og sigt med køberen. Din RMLO-partner beregner det aftalte beløb baseret på en bestemt tidsperiode, og hvis du har aftalt en ballonbetaling.Husk, at ikke alle stater tillader ballonbetalinger.[13]
    • For eksempel kan du basere det månedlige betalingsbeløb på et hypotetisk 30-årigt realkreditlån, men planlæg betaling af det resterende beløb i 5 år (ballon). RMLO vil også oprette krævede oplysninger til sælgeren / långiveren.
  2. 2 Luk salg. Både køber og sælger skal have uafhængige advokater, der kan gennemgå alt papirarbejde for at sikre sig, at det er komplet. Du bør planlægge en lukning for at underskrive alt og lave kopier.
  3. 3 Lej et lån servicer til at styre betalinger. Sælgeren skal tale med deres advokat om, hvorvidt de ønsker at ansætte en låner. Hvis de gør det, kan deres advokat anbefale nogen. En lånetjeneste tilbyder mange vigtige tjenester:[14]
    • samler pant betaling
    • opretter en escrow
    • håndterer skatteopgørelser og betalinger
    • gør forsikringsbetalinger
    • behandler betalingsændringer
    • udfører samlingstjenester, hvis det er nødvendigt
  4. 4 Optag dit pant eller tillidsbeskæftigelse. Du kan optage det i amtet landrekord kontor.[15] Dette gør det muligt for køberen og sælgeren at drage fordel af skattefradrag. At gøre aftalen officiel på denne måde viser også, at salget fandt sted.

Del fire på fire:
Bestemmer, om en ejerfinansieret salg er korrekt

  1. 1 Analyser din situation som sælger. Ejerfinansieret salg er sjældent, og du bør ikke hoppe ind i en, før du har grundigt overvejet din situation. Tænk på følgende:[16]
    • Du skal normalt eje huset gratis og fri for noget pant. Ellers skal du have din långiver til at give dig tilladelse til at sælge.
    • Skatter kan være komplicerede, og du vil gerne ansætte en skat professionel til at hjælpe dig.
    • Du skal muligvis gå gennem afskærmningsprocessen, hvis køberen holder op med at foretage betalinger. Dette kan være dyrt og tidskrævende.
    • Du kan dog gøre meget flere penge på et ejerefinansieret salg end hvis du sælger den traditionelle måde.
  2. 2 Bestem, om et ejerfinansieret salg er ideel som køber. Købere normalt som ejer finansieret salg, fordi en sælger kan være mindre valget end en bank eller realkreditlåner. Du bør dog overveje følgende:[17]
    • Du skal måske komme med en større forskudsbetaling, end du normalt ville. Ejer-sælgeren tager en risiko ved at finansiere dit salg, og i gengæld vil de måske have en større udbetaling eller højere rente.
    • Ejendomsfinansieret salg lukker ofte hurtigere end andet salg.
    • Du skal være sikker på at du kan foretage ballonbetalingen, hvis man er indskrevet i kontrakten. Hvis du bryder kontrakten, så kan du miste huset og alle de betalinger, du har lavet til det tidspunkt.
  3. 3 Tal med fagfolk, hvis du har spørgsmål. Ud over at arbejde med en ejendomsadvokat vil du måske gerne mødes med en skattefaglig, såsom en certificeret revisor. Spørg om skattefordelene ved et ejerfinansieret salg i forhold til salg direkte.[18]
    • Hvis du er en køber, så skal du tale om, hvordan du hæver din kredit score, så du kvalificerer dig til et traditionelt realkreditlån, når ballongbetalingen forfalder.
  4. 4 Sørg for, at din køber kan dække ballongbetalingen. Ejerfinansiering anvendes oftest, når køberen eller ejendommen ikke kvalificerer sig til et konventionelt lån. Det betyder, at køberen muligvis ikke har ressourcerne til at dække ballongbetalingen i slutningen af ​​dit valgperiode. Diskuter dine købers muligheder før indgåelse af en kontrakt med dem.
    • Hvis du er køber, skal du sørge for, at du har dine muligheder for at betale ballongbetalingen foret, inden du accepterer sælgerens vilkår.
  5. 5 Overvej en leasing-til-egen mulighed. Denne mulighed er ofte mere fordelagtig for køberen og mindre kompliceret for sælgeren. Du og den person, der er interesseret i dit hjem, vil låse en potentiel salgspris for boligen, samt en lejekontrakt, der spænder fra 2 til 5 år. I løbet af den tid vil personen betale dig husleje i hjemmet, med en del af den husleje, der går mod en forskudsbetaling på huset. Efter afslutningen af ​​lejekontrakten kan personen vælge at fortsætte med salget som arrangeret, eller de kan vælge at gå væk.
    • Hvis de går væk, får de ikke tilbagebetaling på de ekstra penge, de har betalt til udbetaling.
    • Hvis de går væk, skal du relistere dit hjem.[19]